Подборка наиболее важных документов по теме Требования к кооперативным участкам (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Выбор решения от 2022 года: права и обязанности граждан, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении по ст. 31 ЖК РФ» »Принимая указанное решение, суды первой инстанции руководствуются положениями ст. 31. n 713 из Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 17 июля 1995 г. n 713, придя к выводу об отказе в удовлетворении требований статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации».
Статьи, комментарии и ответы на вопросы
Статья Балановского А. А. Управление квартирами жилищными кооперативами: цель кооперативов — удовлетворение потребностей граждан в жилье. Иными словами, членство в кооперативе предполагает объединение людей, нуждающихся в жилье и приобретающих его путем внесения паевого взноса. При этом для вступления в кооператив потенциальный член кооператива должен также внести вступительный взнос в соответствии со статьей 121 Жилищного и регионального жилищного кодекса Российской Федерации. В данном случае лицо уже имеет жилое помещение в ДНП кооператива, не нуждается в другом жилом помещении в этом же кооперативе, оплачивает вступительный взнос кооператива и не вносит паевой взнос на приобретение кооперативного жилого помещения. Даже если бы это лицо захотело приобрести жилье таким образом, кооператив уже принял меры по приобретению необходимого количества домов для обслуживания членов кооператива и вряд ли предоставит свой новый дом до тех пор, пока право собственности на жилье у членов кооператива не перейдет к нему. будет предоставлено. Таким образом, мы считаем, что невозможность участия вышеупомянутых собственников в кооперативе, управляемом МФБ, ограничивает их право на управление общим имуществом МФБ.
Согласно статье 130 Жилищно-коммунального кодекса Российской Федерации, членство в кооперативе может быть добровольно прекращено только по личному заявлению члена кооператива, которое принимается во внимание в порядке, предусмотренном уставом кооператива. Таким образом, данная лазейка в законе привела к ситуации, когда лицо, являвшееся членом кооператива, приобретает право собственности на дом и впоследствии прекращает его, например, продает этот дом, но его права как члена кооператива остаются нетронутыми. Таким образом, он может участвовать в управлении общим имуществом дома. Полагаем, что данный правовой пробел должен быть восполнен путем внесения изменений в часть 1 статьи 130 Закона РФ «О жилищном фонде и об объектах общего пользования», содержащую положения о прекращении членства в кооперативе при продаже жилого помещения.
Нормативно-правовое регулирование.
Оформление кооперативных квартир в собственность: необходимые документы, выплата пая, возможность приобретения в браке
Основные правила оформления кооперативной квартиры в собственность при невыплате пая
Эпоха кооперативов забыта, оставив после себя богатое наследие в виде незарегистрированных квартир, невыплаченных паев и растерянных жильцов, которые чувствуют себя полноправными владельцами своего жилья, но юридически таковыми не являются. Адвокат Олег Сухов рекомендует следовать особым правилам регистрации кооперативной недвижимости, если пай не полностью зарегистрирован.
Если паевой взнос не уплачен, квартира фактически остается в собственности ЕКА. В этом случае у пользователя нет оснований для регистрации права собственности. Статья 129 Закона о жилье предусматривает, что члены кооператива могут стать полноправными собственниками жилья только в том случае, если они полностью выплатили свой пай. В большинстве случаев с такой проблемой сталкиваются не сами пайщики, а их дети и другие близкие родственники, которые не включены в декрет и не являются членами кооператива, но фактически приняли наследство после смерти родителей. Я давно живу в кооперативной квартире.
Наследники имеют полное право обратиться в Росс Рестрест и зарегистрировать недвижимость на свое имя. Однако к этому времени они как наследники должны получать квитанции умершего и продолжать платить взносы. По общему правилу, в этом случае родственник-родитель должен вступить в кооператив. Решение об этом принимается его членами на общем собрании. После погашения просроченных взносов правление SKE обязано по требованию выдать справку, подтверждающую выплату пая. Эта справка является правоустанавливающим документом и оформляет квартиру в собственность фактического владельца.
Однако в связи с длительностью «истории» кооператива и смертью владельца фактический собственник часто вынужден обращаться в суд. В этом случае решающую роль в принятии решения часто играет дата выдачи свидетельства, которая не всегда соответствует действительности. Это связано с тем, что в кооперативных обществах, которые раньше вели бюро технической переписи населения, не фиксировались сделки, связанные с передачей прав собственности, а с конца 1990-х годов эта информация архивируется в Ross Rest.
В одном из судебных исков, рассказывает адвокат Олег Сков В кондукторе он утверждает, что всегда постоянно пользовался жилплощадью и, более того, являлся наследником первой очереди.
Областной суд отказал в иске на том основании, что пай не был выплачен полностью, поэтому квартира не могла принадлежать умершему и, соответственно, не могла быть унаследована. Истец не согласился с этим решением и подал иск. После рассмотрения апелляции право собственности кооперативного отдела на наследников было признано, так как она все же выплатила оставшуюся после смерти отца сумму паевого взноса.
Решение по этому спорному вопросу принял Верховный суд. Он отменил решение областного суда и принял позицию районного суда, тем самым прямо отказав дочери в праве на кооперативное жилье. Принимая решение, судьи исходили из того, что фактический пользователь квартиры умер в 1989 году, то есть до принятия Закона о собственности. Кроме того, прошло шесть месяцев, в течение которых можно было принять наследство. Таким образом, дочь могла унаследовать квартиру, но не паевые накопления.
Ограничения при принятии наследства.
Количество ЖСК в России регулярно сокращается. Это связано с тем, что большинство из них после преобразования в ТСЖ оказываются под запретом. В результате большая часть домового имущества выходит из-под юрисдикции бывших кооперативов и переходит в частную собственность жильцов. Те, кто своевременно выплатил пай и прошел своеобразную процедуру приватизации, то есть заявил о том, что их квартиры принадлежат им на законных основаниях. Сложности возникают у тех граждан, которые не выплатили паи вовремя и теперь им не на кого перевести другие взносы. Также негде получить справку, не имеющую юридической силы, чтобы подать ее в Рослесторг — нет уполномоченного органа, так как ЖСК очищен.
Делать заявление о праве на такое жилье нужно в судебном порядке, исходя из ограничений на занятие и распоряжение квартирой. В этом случае, например, необходимо доказать фактическое длительное пользование объектом, доказательства оплаты коммунальных услуг за разные периоды или доказательства, подтверждающие проведение ремонта.
Согласно Гражданскому кодексу, если человек не является собственником квартиры, но постоянно проживает в ней и добросовестно пользуется ею в течение 15 лет, то исковая давность, установленная СЦ, применяется в принудительном порядке. В условиях ограничений на приобретение закон позволяет жильцам зарегистрировать свое право собственности.
Однако на практике кооперативные квартиры сталкиваются со значительными трудностями при регистрации права собственности, даже если они внесли паевые взносы. Во многих случаях администрация кооператива просто препятствует приватизации жилья, всячески избегает встреч с жильцами и не предоставляет справки о выплаченных взносах и другие документы, необходимые для регистрации жилья.
Единственный способ отстоять свои права в таких случаях — обратиться в суд. Заручившись документами и залогом возможных свидетелей, вам нужно будет предъявить претензии к правлению кооператива. В большинстве случаев судья встанет на сторону собственника, если он сможет доказать выполнение финансовых обязательств, вытекающих из договоров, заключенных в рамках ЕАС. Такими доказательствами могут быть платежные документы, Акт о полной выплате взносов за участие, а также ордера на осмотр и подтверждение получения квартиры. Если решение вынесено в пользу истца, оно считается первичным документом Россреестра, фиксирующим право собственности на данное имущество.
Как кооперативы могут помочь вам избежать покупки «плохой» квартиры
Жительница Санкт-Петербурга Салима вступила в наш кооператив четыре года назад, а уже через год накопила 50 % от суммы задатка за однокомнатную квартиру стоимостью около 2,5 млн рублей и встала в очередь на покупку квартиры. Еще через год очередь выросла, и Салима начала искать квартиру. Примерно через месяц он выбрал квартиру и уже собирался ее купить, когда отправил документы в кооператив для юридической проверки и получил от юриста, нанятого для проверки юридической чистоты кооператива, отказ. Оказалось, что у квартиры есть скрытый владелец. Кооператив не одобрил покупку этой квартиры.
Риелторская компания, предложившая квартиру г-же Салиме, сначала пыталась обсудить этот вопрос с юристом кооператива, но, поняв, что их не обманули, исчезла. Это стало еще одним доказательством того, что квартира была «токсичной» и что маклер знал об этом и скрывал. Таким образом, адвокат, нанятый кооперативом, защитил Салиму от неблагоприятных последствий.
Салима начала искать новую квартиру и нашла ее примерно через месяц. С помощью юриста, нанятого кооперативом, квартира была осмотрена и признана «чистой». На этот раз кооператив одобрил покупку и выкупил квартиру в пользу Салимы. Сейчас она живет в этой квартире и готова вернуть паи кооперативу и вступить во владение квартирой, как только паи будут погашены. Кооператив финансировал паи беспроцентно, но юридический аудит и независимая оценка квартиры были оплачены пайщиками в соответствии с условиями кооператива. Это одна из минимальных трат для пайщиков, которые при покупке квартиры по кооперативной схеме завышены (наряду с налогами и госпошлинами).
Наталья, жительница Приморского края, узнала о нашем кооперативе в середине 2010-х годов и вступила в него несколько лет назад, когда ей понадобилось купить еще одну квартиру в своем родном городе Фокино. Она хотела квартиру стоимостью 1,6 миллиона, накопила 50 % от суммы задатка и встала на очередь, но пока стояла в очереди, ее жилищная ситуация изменилась, и ей пришлось переехать во Владивосток, столицу края. Переехать во Владивосток она смогла по профессиональным причинам.
Наталья написала заявление об увеличении стоимости квартиры, которую она собиралась купить. В течение нескольких месяцев он собирал деньги на кооперативном счете и выплатил 50 % от увеличенной стоимости квартиры. Когда он внес их, его снова поставили на очередь.
Через год подошла ее очередь, и она начала выбирать квартиру. Квартиру проверяли с помощью юриста кооператива. Я не знала рынка недвижимости во Владивостоке, — говорит Наталья. Некоторые варианты, которые я рассматривала, были «грязными», и если бы я действовала самостоятельно, без помощи кооператива, я бы реально рисковала ошибиться». В результате выбранная им квартира была быстро одобрена и куплена кооперативом». Полтора года назад Наталья полностью оплатила ее и стала собственником. Теперь он планирует приобрести еще одну квартиру с помощью кооператива.
Таким образом, кооперативная жилищная программа — это не только предоставление средств на приобретение дозированной недвижимости, но и минимизация рисков, связанных с покупкой «плохой» квартиры. Во-первых, кооперативы работают исключительно на вторичном рынке жилья, что не позволяет приобретать недостроенные квартиры с незавершенным строительством. Во-вторых, юристы кооператива проводят правовую экспертизу при покупке и декларировании квартир. Таким образом, они помогают пайщикам выбрать «чистый» вариант. В любом случае кооператив проводит юридическую экспертизу выбранной пайщиком квартиры и одобряет или отклоняет покупку на законных основаниях. В-третьих, кооператив выкупает квартиру в пользу пайщика, но в собственность кооператива: участие в кооперативе создает дополнительную гарантию законности при переходе права собственности от предыдущего владельца недвижимости. Квартира переходит в собственность пайщика после того, как его пай возвращается в кооператив. Другими словами, она передается ему кооперативом.