Главным трендом столичного рынка жилья в 2024 году является ужесточение льготной ипотеки и перспектива отмены массовой ипотеки в середине года, в беседе с РИАН Плеханов. По словам экспертов, последствия этого уже ощущаются на рынке. Покупателям, планирующим приобрести жилье, стоит поторопиться, чтобы к середине 2024 года успеть оформить все программы для покупки недвижимости. Льготная ипотека для всех под 8% выдается с лимитом до 6 млн рублей. Семьям и им — сохраняется порог до 12 миллионов рублей. На 6 миллионов рублей можно купить квартиру в Москве и Новой Москве», — говорит эксперт. Однако, как отмечает Олейникова, этих денег недостаточно для покупки «старого» московского жилья. Для льготной ипотеки семьи необходимо использовать общую сумму. (18 миллионов рублей в рамках льготной программы, по рыночной программе). Эксперты прогнозируют активизацию покупателей на рынке во втором квартале, так как рынок ожидает ликвидации безадресной льготной программы, и ожидается рост цен (до 7 %).
Вторая тенденция — смена лидера среди ипотечных кредитов. Если в судебном процессе половина заемщиков обращалась за ипотекой в «зеленые» банки, то сейчас лидерами по количеству выданных кредитов в первом квартале 2024 года являются ВТБ и банк «Дом.РФ», — поясняет Олейникова.
По ее словам, изменение капитала банковского рынка связано с тем, что в конце 2023 года после законодательных изменений по льготным кредитам «Сбер» ввел дополнительные комиссии для застройщиков, которые просто перекладывались непосредственно на заемщика. Иными словами, заемщики, выбравшие «Сбер» в качестве ипотечного банка, получили новое увеличение стоимости приобретаемой недвижимости. Логично, что большинство покупателей перешли в банк без такой комиссии», — говорит Олейникова.
Спрос на жилье снижается, а цены растут».
Марсель Ахметшин, генеральный директор агентства недвижимости Homeway, заявил, что к 2024 году спрос на недвижимость в столичном регионе будет ниже, чем в прошлом году. По его словам, цены на жилье растут во всех сегментах, как в Москве, так и в Подмосковье. Эксперты прогнозируют, что цены на вторичное жилье вырастут на 10-20%, а на новостройки — на 15-30%. При этом, если темпы и объемы финансирования сохранятся, средняя сумма кредита будет снижаться. В Москве, например, она снизится с 8-10 млн рублей до 6-8 млн рублей.
‘Эти изменения в основном связаны с высокими процентными ставками (16 %) и увеличением первоначального взноса по ипотеке с декабря 2023 года. Количество людей, которые могут позволить себе купить квартиру, значительно сократилось», — отмечает собеседник РИАМО.
Немаловажную роль играет и тот факт, что с 1 июля срок действия ипотечной программы с государственной поддержкой сократится почти до 2,5 месяцев, подчеркивает Ахметшин. Нина Олейникова поясняет, что Изменение условий выдачи субстандартных кредитов связано с тем, что Центральный банк РФ настаивает на отказе от крупных субстандартных кредитов с учетом макроэкономических рисков, таких как инфляция, агрессивный рост цен на жилье и расширение государственных финансов. Расходование субсидий в условиях высоких ставок.
Выбор подходящей квартиры для покупки.
Какое жилье стоит искать в Москве и области в 2024 году? По словам Нины Олейниковой, универсального решения при выборе квартиры не существует, и покупать нужно ту, которая подходит под ваш бюджет, состав семьи и жизненный сценарий. Например, при выборе жилья можно обратить внимание на наличие поблизости зеленых зон, спортивных сооружений, образовательных учреждений, кафе и ресторанов. Если вы ведете активный образ жизни, выбирайте квартиру недалеко от центра, где есть множество мест для отдыха и развлечений. Если вы любите гулять в парке с собакой или в одиночестве, ищите квартиру рядом с такими местами», — советует собеседник РИАМО. В заключение Андрей Негинский рекомендует обращать внимание на проекты надежных крупных производителей, зарекомендовавших себя на рынке. Важно учитывать перспективы развития района — новые застройки, транспортные узлы и хабы, а также планы комплексного развития района. Все это в конечном итоге поможет вам определиться с выбором и купить дом своей мечты.
Экономика и инфраструктура
Страна тратит миллиарды долларов на развитие оборонительных сооружений и пространств. Большая часть бюджета замещается помощью налогоплательщиков, но общественность этого не видит.
За пределами московской кольцевой автодороги постоянно возникают скандалы, связанные с поступлением денег в мэрию. Сады, школы и дороги люди уже начали строить за свой счет.
Пенсии и власть
Как показал опыт прошлого века, в стагнации власти нет ничего хорошего. Российская Федерация — консервативное государство, что подтверждают поправки, внесенные в Конституцию летом 2020 года.
Пенсионная реформа гарантирована, но полна ПРОБЛЕМ. Так, пенсия по инвалидности не превышает 13 000 рублей, но после выхода на пенсию перестает выплачиваться или заменяется минимум на 5 000 рублей.
Зарплата.
Средняя зарплата в России эквивалентна 200-250 долларам США для местных жителей. Эта сумма может быть в два-три раза выше, чем у граждан, работающих в центральном регионе Санкт-Петербурга, в Сибири.
Это одна из самых низких зарплат в мире. Подавляющее большинство жителей работают на двух работах и нелегально сотрудничают друг с другом.
Нестабильная политическая ситуация.
Украина находится в состоянии войны с «внешними агрессорами» уже более пяти лет. За это время в стране произошла смена власти и политических структур.
Граждане были и жертвами, и участниками митингов и фотографий.
Бедность и безработица
В условиях пандемии «Колонай» значительно увеличилась безработица. Частично это удалось предотвратить российским властям.
По данным ООН, до 60 % населения находится за чертой бедности. Высокими заработками и постоянными доходами не могут похвастаться 30 %.
Ситуация ухудшилась осенью 2020 года, когда Европа отказала Украине в помощи.
Средняя зарплата в стране составляет 13 000 гривен, что в российской валюте равняется 36 210 рублям. Это превышает прожиточный минимум.
Несмотря на положительные стороны, Украина ассоциируется с такими словами, как война, нестабильность и отток населения.
Однако жизнь здесь не хуже, чем в России, которая из-за участившихся протестов рискует повторить гражданскую войну, событие 1914 года.
Как будут расти цены на жилье
В это время выросли цены на последнее жилье.
Следует отметить, что прошлогоднему росту цен способствовали высокие продажи во второй половине года.
Прогнозы по рынку ипотеки.
По прогнозам «Дом.РФ», в 2024 году количество ипотечных кредитов сократится до 1,1-1,4 млн, а их общий объем составит 3,9-5 трлн рублей. Для сравнения, в 2023 году банки выдали 2 млн ипотечных кредитов на сумму 7,8 трлн рублей. Это означает, что темпы падения будут примерно в два раза выше. По прогнозам, объем выдачи ипотеки начнет расти в 2025-2026 годах. Уже в 2025 году может быть выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на сумму 5,7 трлн рублей, а в 2026 году эта цифра может увеличиться до 1,8 млн и 6 трлн рублей.
В условиях низкого спроса девелоперы сократят ввод новых жилых проектов. Их объем сократится с 49 млн кв. м в 2023 году до 39 млн кв. м в 2024 году. В результате риск сокращения объемов ввода жилья возрастет. И, по его словам, Дом.РФ. С 2024 года объем ввода новых проектов начнет расти, но не превысит показатель 2023 года. Ожидается, что объем ввода новых проектов увеличится до 4,4 млн кв. м в 2025 году и до 4,6 млн кв. м в 2026 году.
Михаил Гольдберг, директор аналитического центра «Дом.РФ», отмечает.
— Спрос на рынке жилья может несколько замедлиться в 2024 году, но в то же время будет поддерживаться расширением семейных ипотечных программ. В условиях высоких процентных ставок основная нагрузка придется на сектор ипотечного кредитования, где ожидается наибольшее сокращение. Однако застройщики смогут пережить этот период благодаря накопленному запасу прочности. Большое внимание будет приковано к рынку жилья. Там спрос на строительство жилья может вырасти в рамках новых программ с участием подрядчиков и эскроу-счетов. В 2024 году роста цен на новое жилье не ожидается, но вторичный рынок жилья вполне может упасть. Если заработная плата продолжит расти, доступность жилья на рынке немного увеличится.
Охлаждение спроса уже началось.
В январе 2024 года на рынке жилья и ипотеки наступило резкое охлаждение: в декабре 2023 года падение спроса и продаж жилья достигло 50 и 75 процентов соответственно. По данным Frank RG, по сравнению с декабрем 2023 года выдача ипотеки сократилась почти на 66 % (2, 749 млрд фрикций) и почти на 65 % (65, 500 кредитов) в количественном выражении. В годовом исчислении объем выдачи ипотечных кредитов в январе 2024 года снизился на 3 %, а количество договоров — на 15 %. Ипотечный рынок показал слабые результаты после кризиса, после чего в 2022 году началось восстановление продаж. К сезонным факторам этого года (высокие продажи в декабре, низкие — в январе) добавилось ужесточение ипотечного рынка (рыночные процентные ставки, увеличение аванса, льготная ипотека, сокращение кредитования производителей в рамках льготной программы).
Узнавайте о важных новостях — следите за телеграм-каналом РБК Недвижимость
Стоит ли покупать квартиру?
При новых ценах подавляющее большинство сделок по покупке квартиры на вторичном рынке просто рухнули. В ипотеку ввязываются только те, у кого нет времени ждать, и те, кто не должен всю сумму.
— Сейчас люди разделились на два лагеря. Кто-то откладывает проблемы рынка на более отдаленное будущее, а кто-то переориентирует основной рынок. Многие действительно отказываются покупать. Особенно аренда жилья, так как она сейчас дешевле ипотеки, говорит Дмитрий Лакта. — Среди тех, кто готов купить вторичное жилье и включиться в сделку, есть либо клиенты с 50-процентным депозитом, либо те, кто продает свой дом и покупает другой с небольшим кредитным плечом — не более 1-2 миллионов. Это не сильно влияет на ежемесячные платежи.
Пытаться закрыть нехватку средств на покупку потребительской недвижимости, не имея ипотечного кредита, эксперты не советуют. Даже при сегодняшних процентных ставках это невыгодно.
— Потребительские кредиты — это совсем другая история. Там первоначальный срок составляет пять лет, а страховка выше, чем при ипотеке, которая может быть почти такой же, как и сам кредит. Ипотека длится до 30 лет, процентная ставка совсем другая, страховка ниже, а значит, и ежемесячные платежи меньше», — объясняет эксперт.
Если речь идет о сумме более 1 млн рублей, то в любом случае выгоднее взять ипотеку, чем потребительский кредит».
Кроме того, по примеру прошлого года, даже если вы получите ипотеку с процентной ставкой более 14 %, вы все равно сможете рефинансировать ее в любой момент. Риск этого средства очень мал, хотя оно и не будет доступно.
— Это может быть всего лишь политическое и экономическое решение. Если центральный банк снова поднимет процентные ставки до 20 %, то, конечно, последствия рефинансирования вскоре исчезнут, так как ставки по ипотеке составят 22-23 %. Здесь придется какое-то время ждать и платить по сегодняшним условиям, но вряд ли это будет долго. В 2022 году это длилось пару месяцев», — добавил брокер.
Что произойдет с ценами?
Единственный плюс повышения процентных ставок — это перспектива падения цен. Все эксперты сходятся во мнении, что это неизбежно.
— Сейчас предложений стало больше, если вы действительно можете купить квартиру по цене ниже рыночной. Раньше такого не было. Например, если продажа срочная, или продавец больше не может платить ипотеку, можно найти предложения со скидкой 20-30 %, но это отдельные истории, — говорит Дмитрий Ракута. — Если ничего не изменится, то базовая ставка и продажи вторичного жилья останутся на прежнем уровне». .
Вторичный рынок жилья будет активен до конца года. Это связано с психологией людей и желанием завершить все важные дела уходящего года.
— Сделки совершаются в ноябре-декабре. Люди часто пытаются решить проблему с квартирой в данный момент, — объясняют эксперты. — Но потом все падает, в том числе и предложения. На это влияет курс доллара, так как рубль недооценен, и, проще говоря, многие не готовы продавать свою недвижимость, потому что предпочитают держать свои сбережения в бетоне».
Другой эксперт, аналитик и директор Prosperity Capital Management Алексей Кривосапко, считает, что подешевеют не только среднее образование и квартиры на основных рынках. В то же время новостройки должны дешеветь быстрее.
— В настоящее время существует серьезная разница между аналогичными квартирами на первичном и вторичном рынках. Новостройки дороже примерно на 20 %. Это верный признак того, что горячий спрос на ипотечные кредиты подтолкнул цены вверх. Повышение базовой и процентной ставок по ипотеке отразится в основном на первичном, а не на вторичном рынке. Производители должны давать скидки или снижать цены, — говорит Алексей Кривошапко. — Поэтому я предполагаю, что сначала упадут цены на первичное жилье, и если это будет исправлено, то за этим последует вторичное жилье, но не наоборот».
График, эти финансовые корректировки, в последние месяцы и кварталы, ничего не происходит сразу. Так что мы определенно подождем еще немного».
Алексей Кривошапко, директор Prosperity Capital Management
Что выиграют те, кто вложит свои деньги?
Аналитик Юрий Кочетков считает, что даже при нынешних ипотечных ставках вложение денег в недвижимость — самый надежный вариант их сохранить и даже получить плюс.
— Взять субсидированную ипотеку и купить новостройку можно под 7,5-8%, но при реальной инфляции, которая в этом году составит 15-16%, нет особых причин ожидать лучших инфляционных времен». , — объясняет Юрий Кочетков. — Что это значит: вам дают деньги дешевле, чем они стоят, и ипотека с субсидированной ипотекой вам однозначно выгодна — независимо от того, что вы покупаете.
Со вторичными квартирами ситуация несколько иная — процентные ставки по ипотеке настолько низкие, что выиграть их невозможно. Тем не менее, инструменты экономии денег — достаточно функциональный выбор. Важнее сопоставить риски.
— На вторичном рынке с ипотекой вы платите реальную цену за деньги. Однако единственная реальная опасность на вторичном рынке заключается в том, что дом платит цену, но продолжает быть домом, в котором можно жить или сдавать в аренду для получения дополнительного дохода, — считают эксперты. — На основном рынке существует риск быть классифицированным как схема проектного финансирования и стать заложником финансового и банковского сектора. Там, где высока инфляция, банки не заинтересованы в строительстве и ипотеке. Если финансирование прервется, строительство может быть остановлено, поскольку закон не позволяет привлекать деньги от частных акционеров.
Еще один вариант инвестиций — коммерческая недвижимость. Однако рекомендуется не участвовать в этой истории, не разобравшись в бизнесе.
— [Доходность инвестиций] Доходность коммерческой недвижимости во многом зависит от деловой активности в конкретном месте в пределах города. Например, когда начинают развиваться онлайн-традиции, складская недвижимость будет раскупаться. Однако если ситуация с бизнесом и офисами в городе не очень хорошая, то это будет невыгодное вложение, добавляет Юрий Кочетков.
Вы еще сможете сохранить деньги с депозита, но потеряете часть средств. Это связано все с той же инфляцией.
— Сейчас депозиты находятся на уровне 6,5-7,5 процента, возможно, 8 процентов. Но они даже не отыгрывают фактическую инфляцию, они ее не отыгрывают. То есть, по большому счету, вы сохраняете свои деньги, но теряете часть из них. Это нужно понимать», — подчеркнул эксперт. — Я всегда рекомендую сопоставлять риски и бонусы». В качестве инструмента для экономии денег недвижимость — самый идеальный вариант».
А вы владеете собственным жильем?