Каждый владелец доли в квартире имеет право продать ее, не требуя согласия остальных собственников. Однако если сделка затевается с кем-то, кто не принадлежит собственнику, закон обязывает продавца сначала уведомить остальных владельцев. У них есть преимущество при покупке с третьим лицом. То есть с тем, кто не имеет доли в квартире.
Даже если все собственники живут в одной квартире, они должны быть письменно уведомлены о продаже своих долей. Они знают о ваших планах и не будут возражать против сделки. Если совладельцы возражают, еще важнее, чтобы уведомление было составлено правильно. И не только правильно написать, но и правильно вручить уведомление, потому что в противном случае сделка может быть отменена. Если другой владелец узнает о продаже доли в пост-ретро-формате, он имеет право подать на вас в суд в течение трех месяцев. Если вы опасаетесь такого сценария, согласуйте с юристом текст документа и возможность сдачи.
Обязательно ли уведомлять других сособственников?
Право на предпочтение других сособственников квартиры при покупке ее доли зафиксировано в статье 250 Гражданского кодекса (ГК). Оно также определяется обязательствами сектора собственников, касающимися объявления сособственникам о продаже квартиры постороннему лицу, ее условий и цены доли.
Если покупателем является не посторонний человек, а другой собственник той же квартиры, то ни он, ни вы, ни он не обязаны уведомлять об этом другого собственника.
Также нет необходимости посылать уведомление, если
Например, если двое из трех собственников намерены продать свою долю постороннему человеку, они должны предупредить об этом третьего собственника и друг друга. Только после этого уведомления доля в квартире может быть продана другому лицу. И то не сразу.
Сколько времени требуется для заключения сделки с незнакомцем?
Статья 250 Гражданского кодекса предоставляет другим владельцам квартиры месячный срок после получения извещения для проведения инвентаризации или отказа от покупки. Только по истечении этого срока часть квартиры может быть продана другому лицу.
Если второй собственник официально отказывается от покупки, то продажа постороннему лицу может быть оформлена и раньше. Однако вы должны написать отказ.
Если вы не отправили уведомление, то как только другой владелец узнает о сделке, в течение трех месяцев он имеет право обратиться в суд. Тогда вы получите свои деньги обратно и заключите новую сделку с совладельцами, которые хотят купить вашу квартиру. Кроме того, судья может обязать вас оплатить расходы и штрафы.
Что указать в уведомлении
Гражданский кодекс предусматривает только два требования к содержанию уведомления о выкупе квартиры.
С этими двумя пунктами следует быть очень осторожными. По этой причине вы можете ликвидировать свою долю в квартире в пользу третьего лица на точно таких же условиях, как и эта сумма.
Сделки, связанные с продажей доли в квартире, должны быть нотариально заверены. Если в договоре с посторонним лицом указана другая сумма (отличная от той, что указана в извещении), нотариус не даст разрешения на продажу доли в квартире. Поэтому цена должна быть полностью определена с самого начала. Если вы не знаете, как оценить свою долю в квартире, прочитайте нашу статью: как оценить свою долю в квартире.
Помимо обязательных по закону пунктов, стоит уточнить в уведомлении для других собственников квартиры о продаже доли.
Многочисленные образцы таких интернет-объявлений также содержат ссылки на статью 250 Гражданского кодекса, предоставление сособственнику первой письменной покупки доли или требований и т. д. Вы можете включить все это в свой текст или сделать краткое объявление о продаже с указанием цен и условий. Это делается потому, что закон обязывает вас это сделать, а не для того, чтобы разъяснить другим собственникам ваши права и обязанности.
Как уведомить других собственников
Чтобы Росреестр зарегистрировал переход вашей районной доли к постороннему лицу, вы должны предоставить доказательства того, что получили уведомление от другого собственника или что он отказался от покупки. Вы можете предоставить:
При мирном развитии событий достаточно отправить письмо или телеграмму и подтвердить, что адресат ее получил. Если же совладельцем является третье лицо, которое продает часть пая и не желает уклоняться от получения уведомления, требуется нотариус. Ведь месяц принятия решения отсчитывается от даты вручения извещения о продаже доли, а не от даты его составления или отправки. Это общее правило для важных объявлений содержится в статье 165.1 Гражданского кодекса.
Письма или телеграммы?
На сайте Росреестра оба варианта указаны как равнозначные. Однако в методических рекомендациях для нотариусов, которым необходимо удостоверить сделку с фиксированной стоимостью, считается, что бесспорным доказательством уведомления является только копия телеграммы. Они описывают это следующим образом: в письме есть опись того, что в нем содержится, но, в отличие от телеграммы, нет передаваемого текста.
Поэтому в спорных ситуациях телеграммы более надежны, тем более что они вручаются под рукой и не попадают в почтовый ящик. И даже в случае с заказным письмом совладелец вашей квартиры, не желающий его получать, может просто не пойти на почту.
Что надежнее нотариуса?
Самый надежный вариант — обратиться к нотариусу. Вам придется еще раз обратиться к нему, чтобы завершить сделку. Нотариус должен убедиться, что вы соблюдаете права других собственников. И он сделает это за вас, но, конечно, не бесплатно. Стоимость вопроса — более 200 000 рублей — единственный вариант понять, что это не доказывает Россреесту, что вы не проживаете по адресу регистрации или что вы приложили все усилия, чтобы это выяснить.
Дело в том, что нотариус вправе выдать справку о том, что владелец других акций получил объявление. Есть и другой тип документа — заявление так и не доходит до адресата, но все необходимые шаги для уведомления предприняты.
Однако этот документ выдается не всеми нотариусами, только в крайних случаях, так как он не описан в законе. Напротив, если получатель гарантирует, что текст не дойдет до него, сообщение все равно считается переданным, и нотариус может подтвердить это, удостоверив сделку.
Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, о любой будущей продаже доли необходимо уведомить комиссионные органы. При этом не имеет значения, была ли продана часть или нет — служба должна проследить, чтобы условия проживания детей не ухудшились при новых владельцах.
Поручает проект эксперту. Юрист выполняет заказ по установленной стоимости. Вам не нужно изучать законодательство, читать статьи или самостоятельно разбираться в теме.