Аренда жилья — это доход, с которого по закону вы должны платить налог. В качестве индивидуального предпринимателя вы можете минимизировать этот налог и не беспокоиться о том, что кто-то из ваших соседей пожалуется в Федеральную налоговую службу.
Раньше у владельцев квартир было два варианта сдачи легального жилья: платить налог по ставке 13% или зарегистрировать индивидуальное предпринимательство. С 2019 года появится третий вариант — самозанятость. Почему они выгодны, как сэкономить на коммунальных услугах и можно ли открыть гостиничный бизнес в NPA?
Как снять квартиру для самозанятости
Все как всегда. Вам нужно подписать с арендатором стандартный договор аренды и принять оплату тем или иным способом. Это могут быть наличные или перевод на банковскую карту. Каждый доход должен быть отражен в форме заявления «Мой налог». Например, «доход, полученный от подоходных платежей»:
Аглафра сдает комнату студенту за 15 000 °C в месяц. Арендатор перечисляет эту сумму владельцу в первый день каждого месяца. После перевода Аглафира должна зайти в свое налоговое приложение и проверить 15, 000 ° и физическое лицо на дату поступления денег, то есть на первое число месяца.
Как платить меньше налогов
1- Используйте налоговый бонус
Если вы регистрируетесь в качестве индивидуального предпринимателя, на счет налогоплательщика автоматически зачисляется налоговый бонус в размере 10 000 рублей. Этот бонус снижает налог для физических лиц до 3 %, а для ИП и ООО — до 4 %. Это гораздо лучше, чем 13% по подоходному налогу. Сумма рассчитывается автоматически в форме заявления «Мой налог».
Пример расчета налога для квартиры стоимостью 30 000 рублей в месяц:
Что произойдет, если я не заплачу налог?
Это ваше право, но существует множество причин для незапланированных налоговых проверок. Арендаторы — и соседи — могут вызвать полицию, после чего последует допрос «кто в доме хозяин» и отправка информации в налоговые органы. Проверяйте подозрительные операции, каждый месяц, при любой причине или немедленном обращении вредных соседей в ФНС. Нет никакой гарантии, что это «пройдет». Никаких гарантий.
2. не включайте коммунальные платежи в доход
Собственники не должны включать платежи за воду, свет и газ в свой валовой доход от самозанятости. Это подтверждает Федеральная налоговая служба. Если сопутствующие платежи за коммунальные услуги зависят от фактического потребления и определяются на основе измерения, то сумма, потраченная на оплату коммунальных услуг, не признается доходом, подлежащим налогообложению. Доходы от нештатных профессий».
Налог не уплачивается; аренда квартиры за 30 000 рублей. Арендаторы платят за воду, электричество и газ по счетчику. Ежемесячно вы платите налог только со стоимости аренды: 30 000 х 4% = 1 200 руб.
Налоги нужно платить со стоимости аренды: 30, 000 x 4% = 1, 200 руб. Вы арендуете квартиру за 33, 000 рублей, включая фиксированный платеж в размере 3, 000 рублей ку этой суммы. Ваш налог на аренду: 33, 000 х 4 % = 1, 320 руб.
Для уменьшения налогооблагаемой базы вам необходимо
3. не учитывать предоплату
Гарантия — это денежная сумма, которая гарантирует владельцу квартиры от ущерба или внезапного исчезновения арендатора.
Если арендатор оплачивает гарантию и возвращает ее по окончании срока аренды, налог с этой суммы не уплачивается.
Если же арендатор не выполняет свои обязательства по договору и владелец не возвращает гарантию, с этой суммы необходимо заплатить налог.
Являются ли индивидуальные предприниматели официально зарегистрированными для аренды квартиры?
Согласно федеральным законам. 422 и письма налоговой службы СД-3-3/458, можно сделать следующие выводы.
Таким образом, деятельность считается абсолютно законной, что подтверждается действующим законодательством и разъяснениями налоговых органов.
Преимущества аренды жилья в качестве индивидуального предпринимателя
Штрафы и пени от ФНС — это далеко не полный перечень последствий сдачи квартиры в аренду и сокрытия доходов. Получение легального дохода с доходов в качестве плательщика НДФЛ препятствует этому и характеризуется следующими преимуществами.
Уточните нюансы последних двух пунктов.
Налоги и ограничения
Индивидуальные предприниматели платят налоги через систему ФНС «Мой налог». Она доступна как в мобильном приложении, так и на сайте службы (онлайн-версия).
Налоговая ставка составляет 6 или 4 процента от полученного дохода в зависимости от статуса работника (юридическое или физическое лицо). Налоги автоматически уменьшаются на налоговый бонус, предоставляемый плательщикам НПД.
При получении арендной платы арендаторы должны сформировать чек в системе «Мой налог» и передать его арендатору. Чек может быть отправлен, например, через QR-код или путем отправки данных на электронную почту плательщика. ФНС автоматически рассчитывает сумму задолженности по налогу на основании чека за предыдущий месяц.
Многие арендодатели требуют от новых жильцов оставить залог для покрытия рисков. Чек на эту сумму следует выписывать только в том случае, если он не будет возвращен. Желательно, чтобы стороны обсудили этот нюанс на начальном этапе и, при необходимости, оговорили его в договоре.
В рамках ограничений акцентируйте внимание на следующих моментах.
Поэтому они не могут арендовать здания, не являющиеся жильем. К ним могут относиться, например, складские или гаражные здания.
Со всех годовых доходов, превышающих указанные максимальные значения, физические лица должны уплачивать обычный налог в размере 13 %. В этом случае учитывается доход от всех видов деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, а не только от сдачи дома в аренду.
Тонкие различия при составлении договора аренды жилья для самозанятых
Если квартира уже сдана в аренду, вам не нужно регистрироваться снова. Зарегистрируйтесь в качестве индивидуального предпринимателя и начните платить налог.
В договоре важно уточнить, кто оплачивает коммунальные платежи.
Строгого формата для договоров не существует. Они могут быть составлены в любом порядке. Главное, чтобы были четко определены условия сотрудничества и реквизиты документов, подтверждающих личность сторон.
Договор необходимо регистрировать в Росреестре только в том случае, если срок его действия превышает 12 месяцев. Это означает, что зачастую стороны заключают сделки на более короткий срок и просто перерегистрируют их по истечении срока.
Если недвижимость принадлежит другому собственнику, необходимо его разрешение. Вы можете передать его в письменном виде, подписав договор аренды или предоставив нотариально заверенную доверенность внештатному сотруднику, который может официально представлять ваши интересы.
Доверенность может потребоваться и для третьих лиц, которым индивидуальный предприниматель поручил снять жилье. Однако это не освобождает его от обязанности самостоятельно оценивать свой доход в системе My Tax, если иное не предусмотрено действующим законодательством и официальным соглашением с третьей стороной.